18+

Круглый стол BankNN: как изменится ипотека после пандемии

17.06.2020
0
Фото: unsplash.com/Scott Blake

Топ-менеджеры нижегородских банков на круглом столе портала BankNN обсудили перспективы ипотечного рынка после окончания пандемии. И пришли к выводу, что режим самоизоляции позволил участникам рынка преодолеть страх перед сделками в режиме онлайн, а также изменил представления заемщиков о банках и банков о заемщиках. Каким будет ипотечный рынок после пандемии — читайте в материалах «круглого стола», который прошел на онлайн-платформе Zoom.

Участники круглого стола

  • Дмитрий Савин, Сбербанк, начальник Управления ипотечного кредитования и работы с партнерами Нижегородского отделения Сбербанка
  • Надежда Царева, ДОМ.РФ, руководитель Центра ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» АО «Банк ДОМ.РФ»
  • Наталья Мазниченко, «Центр-Инвест», директор филиала банка «Центр-Инвест» в Нижнем Новгороде
  • Мария Речицкая, «Открытие», заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»
  • Аким Касимов, Газпромбанк, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка
  • Людмила Торгашева, руководитель ипотечного кредитования нижегородского филиала банка «Россия»

Модератор: Елена Киреева, директор портала BankNN

Новые ипотечные технологии
Ипотека в режиме самоизоляции
Ипотечные госпрограммы и их проблемы
Прогноз: ипотека после пандемии

В мае портал BankNN задал вопрос главе Банка России Эльвире Набиуллиной о готовности банков к внедрению онлайн-технологий. Глава Банка России заявила, что банки в целом готовы и объявила «цифровые деньги» стратегическим направлением развития. Уже спустя 2 недели Банк России объявил о подготовке к запуску «Цифровой ипотеки» — процесс покупки недвижимости в России будет полностью переведен в онлайн-формат, более того — на блокчейн.

Блокчейн-технологии, которые банки используют прямо сейчас

Мастерчейн — российская блокчейн-платформа для финансового рынка
Инициатор — Ассоциация ФинТех при поддержке Банка России
Разработчик — КРОК

Сбербанк. Децентрализованная депозитарная система учета закладных
Дает возможность обеспечить сквозной бизнес-процесс депозитарного учета ценных бумаг. Сроки передачи электронной закладной на учет и хранение снижаются с нескольких дней до нескольких минут. Традиционная бумажная закладная требует личного обращения в многофункциональный центр и повторного визита в банк для ее передачи, что благодаря ДДС осуществляется дистанционно.
Участники: Сбербанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк, Абсолют банк, банк «Ак Барс» и ГК «Регион»

ВТБ. Цифровые банковские гарантии
Сервис для выдачи и сопровождения цифровых банковских гарантий. Размещение информации о выданных гарантиях в распределенном реестре Мастерчейн позволяет банкам и их клиентам получать достоверные сведения в режиме реального времени, а также снижает риски выдачи «серых» гарантий и фальсификации данных.
Участники: ВТБ, Райффайзенбанк, банк «Ак Барс» и другие

Банк «Открытие». Технология «Знай своего клиента» (KYC-анкета)
До сих пор банки продолжают обмениваться KYC-анкетами на бумаге с подписью, печатью и соответствующими временными затратами. Перевод на блокчейн заменяет ручной процесс обмена бумажными KYC-анкетами электронным аналогом и предоставляет единое окно для изменения KYC-анкеты среди всех контрагентов.
Участники: Банк «Открытие», банк «Ак Барс», Сбербанк и другие

Альфа-банк.Цифровой аккредитив
Блокчейн-сервис для заключения смарт-контракта между банками продавца и покупателя (продавцом и покупателем) в российском правовом поле. Заменяет собой традиционный аккредитив — специальный счет в банке, на который кладутся деньги с обязательством перевести их на другой счет при исполнении определенных условий.
Участники: Альфа-банк, S7 Airlines

Цифровые технологии заключения ипотечных сделок

Аким Касимов, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка 

- Необходимо создание подзаконных актов для легализации облачной подписи и минимизация рисков ее оспаривания. Цифровая ипотека на блокчейне даст толчок к более динамичному развитию ипотечного кредитования в онлайн-формате и подтолкнет участников ипотечного рынка к решению оставшихся вопросов для перевода сделок в удаленный режим. Мы ожидаем, что в ближайшее время будут созданы нужные законодательные акты, и это упростит процедуру реализации электронной подписи. 

Аким Касимов
Заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

Единственным нерешенным вопросом для закрытия ипотечной сделки полностью в удаленном режиме остается отсутствие технологии удаленной идентификации клиента для выпуска усиленной квалифицированной электронной подписи

Ипотека в режиме самоизоляции

Аким Касимов, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

- Во многих городах, включая Москву и Санкт-Петербург, введены режимы самоизоляции, диктующие, что из дома допустимо выходить только в крайних случаях. Получается, работа риэлторов полностью заблокирована? Вовсе нет. Они нашли способы работать из дома. Клиенты адекватно воспринимают положение дел и не торопятся подвергать риску ни себя, ни агентов. Специалисты проводят удаленные консультации клиентов по видеосвязи (Skype, WhatsApp, видео-конференция). Партнерский канал Газпромбанка принимает заявки от агентств недвижимости в электронной виде. В любом случае онлайн-взаимодействие стало активным, в первую очередь по причине того, что сотрудники банка не могут лично посещать партнеров в данное время (не все получили разрешение на работу). Поэтому чтобы не терять связь с партнерами и доводить всю актуальную информацию до них, организуются вебинары. Также есть практика создания общего чата с партнером в WhatsApp для того чтобы быстро реагировать на все вопросы.

Наталья Мазниченко
Директор филиала банка «Центр-Инвест» в Нижнем Новгороде

Банки давно начали перестраиваться под онлайн-оформление сделок. У нас онлайн-заявка по ипотеке действует с 2012 года. При этом режим самоизоляции подтолкнул людей к процессу цифровизации. Если раньше клиенту надо было прийти и пообщаться с сотрудником банка, то карантинные ограничения вынудили людей активнее использовать онлайн-сервисы при заключении сделок. Сам банк давно был к этому готов.

Дмитрий Савин, Сбербанк, начальник Управления ипотечного кредитования и работы с партнерами Нижегородского отделения Сбербанка

- Мы все оказались в новой цифровой реальности, и работа с клиентами через онлайн-сервисы — уже не миф. Для клиентов, которые воспользуются нашим сервисом «Электронная регистрация», ставка будет еще более выгодной, она снизится на 0,3 п.п. Такая акция продлится до 30 июня 2020 года. Также дополнительный дисконт 0,3 п.п. распространяется на квартиры, размещенные на сайте ДомКлик от наших партнеров.

Дмитрий Савин
Начальник Управления ипотечного кредитования и работы с партнерами Нижегородского отделения Сбербанка

Мы наблюдаем увеличение спроса на услугу онлайн-ипотеки на 50%, сделки из оффлайн режима плавно перетекают в цифровой формат. Сделки на первичном рынке недвижимости, не требуют посещения офиса банка и полностью проходят в онлайн-режиме. Что касается сделок на вторичке, то клиенту все же придется посетить банк на 1 час, но только один раз и, безусловно, с соблюдением всех мер безопасности. 50% агентов, предоставляющих в Сбербанк заявки на ипотечные кредиты, перешли на онлайн-режим. Мы не наблюдаем снижения качества заявок, напротив, агенты освоили новые сервисы онлайн-показов квартир, что в значительной мере ускоряет процессы рассмотрения объектов недвижимости.

Мария Речицкая, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»

- Ипотечный рынок в основном проявляет себя очень стабильно даже в кризисные времена, хотя естественное падение спроса действительно наблюдалось, так как коррелирует с рынком в целом и обусловлено общим снижением уровня экономической активности населения на фоне самоизоляции, а также приостановкой работы МФЦ (что значительно затрудняло проведение ипотечных сделок на вторичном рынке). Стабильность такого рынка отражается на качестве ипотечного портфеля. Как правило, объем просрочек по ипотеке не превышает 1%, что позволяет делать вывод, во-первых, о высоком качестве работы андеррайтинга при выборе потенциальных заемщиков, во-вторых, о финансовой дисциплине платежеспособности самих заемщиков. То есть за ипотекой люди не приходят спонтанно и готовы платить за бОльший комфорт, который они могут позволить себе с собственным жильем.

Мария Речицкая
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»

Режим самоизоляции подтолкнул определенное количество клиентов к желанию увеличить площадь своей квартиры. В таких условиях, после длительного пребывания дома всей семьи, у людей появилось понимание, что жилплощадь требуется расширить или, например, двум поколениям семьи требуется расселиться.

Чтобы сохранить качество и объем портфеля, а также создать благоприятные условия для действующих и потенциальных клиентов, банк в условиях пандемии сосредоточился на развития дистанционных каналов связи. Так как это оказалось очень востребованным инструментом: в режиме онлайн клиент может подать заявку, предоставить необходимые документы, получить решение и вести переговоры с банком.

Проблемы специальных ипотечных программ: Дальневосточная ипотека, Семейная ипотека и прочих

Аким Касимов, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

- Имеющихся на рынке спецпрограмм программ достаточно для покрытия большей части потребностей населения. Что касается Дальневосточной ипотеки, то интерес есть: программа пользуется огромной популярностью среди населения, более 50 семей обслуживаются в нашем банке по данной программе. Сдерживающих факторов у программы два: ограничение клиентов по возрасту (обоим должно быть до 36 лет) и высокий размер первоначального взноса — 20 процентов.

Аким Касимов
Заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

Что касается доработок специальных ипотечных программ с господдержкой, то следует отметить следующее: сейчас многие банки секьюритизируют свои портфели. По льготным программам для граждан, имеющим детей, законодательством не предусмотрено обязательств ипотечных агентов по снижению ставок, поэтому заемщикам приходится их рефинансировать.

Надежда Царева, руководитель Центра ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» АО «Банк ДОМ.РФ»

- Максимальная сумма, которую можно взять в кредит, ограничена 8 миллионами в Москве и Санкт-Петербурге и 3 миллионами в других регионах России. Срок кредитования — до 20 лет, минимальный первоначальный взнос, который необходимо внести — 20% от стоимости квартиры. Льготная ипотека на новостройки направлена на поддержку строительной отрасли и сохранение спроса на ипотеку в сложившейся ситуации. Как банк, специализирующийся на развитии ипотеки и выполняющий стратегическую роль в проектном финансировании застройщиков, Дом. РФ одним из первых начал выдавать льготные кредиты в соответствии с поручением президента РФ. При этом мы сделали продукт доступнее для заемщиков — в нашем банке оформить кредит в рамках программы можно по ставке от 6,1%.

Надежда Царева
Руководитель Центра ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» АО «Банк ДОМ.РФ»

Минимальная ставка — 6,1% — доступна для клиентов, подтверждающих доходы выпиской из Пенсионного фонда РФ. С введением этой опции льготная ипотека стала не только доступнее, но и проще. Клиентам не требуется собирать справку 2-НДФЛ, трудовую книжку и прочие документы для подтверждения занятости и доходов. Все это заменяет выписка из Пенсионного фонда РФ, ее можно получить без каких-либо усилий, просто заказав у менеджера банка.

Специальные программы ипотечного кредитования в Дом. РФ

Дальневосточная ипотека

  • 2827 заявок поступило
  • 1200 кредитов на сумму около 5 миллиардов рублей одобрено
  • 1,6% ставка
  • до 35 лет — возраст
  • подтверждение дохода выпиской из Пенсионного фонда РФ или участие в программе
  • «Дальневосточный гектар»

Семейная ипотека

  • 8,5 кредитов на сумму 23,5 миллиардов рублей
  • более 2 тысяч кредитов на сумму более 6 миллиардов рублей с начала года
  • 150% темпы роста год к году
  • 4,5 млн рублей — средняя стоимость жилья
  • 2,8 млн рублей — средний размер кредита
  • 4,7% — ставка
  • Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская и Новосибирская области — наиболее популярные регионы
  • для семей с двумя или более детьми при условии рождения ребенка после 1 января 2018 г. и до 31 декабря 2022 г.

Военная ипотека

  • 19275 ипотечных кредитов военнослужащим — участникам накопительно-ипотечной системы (НИС) на сумму более 31,4 миллиардов рублей
  • 20% — первоначальный взнос
  • 7,5% ставка
  • 3,25 млн рублей — размер кредита

Семейная ипотека для военнослужащих

  • 4,9% — ставка
  • для семей с двумя и более детьми при условии рождения второго или последующего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Ипотека для медицинских работников

  • 7,4% — ставка рефинансирования кредита, взятого в другом банке
  • 7,4% — ставка на новостройки
  • 8,2% — ставка на вторичное жилье
  • 9,5% — ставка на покупку дома
  • Получить ипотеку по сниженным ставкам могут врачи и работники медицинских организаций вне зависимости от категорий и наличия высшего медицинского образования.
  • Программа действует до 31 декабря 2020 года.
  • 30 лет — срок договора
  • 10% — первоначальный взнос
  • 30 млн рублей — максимальная сумма кредита
  • Минимальные ставки при:
  • 30% — первоначальный взнос
  • от 3 млн рублей — размер кредита в Санкт-Петербурге и ЛО
  • от 5 млн рублей — размер кредита в Москве и МО

Прогноз: ипотека после пандемии

Мария Речицкая, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»

- Банки в кризисные времена вынуждены пересматривать уровень рисков, чтобы защитить себя от невозвратных кредитов максимально, что некоторым образом меняет общий портрет заемщика. Качество клиентов то же, однако «Открытие» пошло навстречу своим клиентам и буквально на днях мы снизили ставки по всем базовым программам ипотечного кредитования на 0,7ПП. Кроме того, банк увеличил скидки для зарплатных и корпоративных клиентов, а также улучшил условия по кредитам с крупными суммами и по партнерским проектам. Поэтому получился баланс.

Мария Речицкая
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»

Внимание аудитории будет и после завершения эпидемии сосредоточено на онлайн-сегменте (как минимум 20% покупателей будут в той или ной мере прибегать к дистанционке полностью или частично). В связи с этим можно сказать, что наша аудитория перенесет существенную долю активности в онлайн и клиентские менеджеры будут проводить меньше времени непосредственно с клиентом в офисе. однако больше рабочего времени им придется тратить на удаленные консультации.

На данный момент особым интересом клиентов «Открытия» предсказуемо пользуется ипотечная программа «Господдержка 2020». Это важная мера поддержки экономики в период пандемии. Речь здесь идет не только о людях, нуждающихся в жилье, но и о прямой поддержке строительной отрасли. И ее также можно оформить дистанционно: в режиме онлайн подать заявку, предоставить необходимые документы, получить решение и вести переговоры с банком. В связи с активным откликом россиян на эту программу мы прогнозируем снижение спроса на вторичное жилье. Возможно и снижение цен в этом сегменте рынка.

Во второй половине марта и начале апреля мы наблюдали незначительное снижение спроса на этот вид кредитования, сейчас ситуация выровнялась.

Если подводить краткий итог вышесказанного, важно отметить, что качество клиентов напрямую зависит от качественной оценки заемщика на этапе рассмотрения предварительной заявки.

Ипотека с низким первоначальным взносом предполагает более высокие риски для банков, особенно в кризисные периоды. В текущей экономической ситуации оптимальным стало решение установить первоначальный взнос на уровне не менее 20%, при этом ранее принятые решения продолжают действовать на период срока их действия (3 месяца). В целом требования к ипотечным клиентам в банке не менялись — к подтверждению их занятости или к сфере их деятельности. Как мы видим по итогам работы банка с таким требованием, темпы ипотечного кредитования не упали. Так что говорить о кардинальных переменах на рынке ипотечного кредитования не приходится. Уверена, что мы не только сохраним, но и приумножим объемы ипотечного кредитования, так как программа господдержки будет продолжать свое существование и вряд ли в ближайшие годы мы когда-нибудь увидим такие ставки на новостройки.

Аким Касимов, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

- Мы прогнозируем, что ипотечный портфель банковской системы в 2020 году вырастет на 8–10% (до 8–8,5 трлн руб). При этом качество заемщиков может ухудшиться, а это увеличивает риски, и банки менее агрессивно кредитуют, но ипотека — это долгосрочный продукт, мало кто берет ее меньше чем на 3 года, тем более кредит залоговый.

Аким Касимов
Заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка

Программа льготной ипотеки под 6,5% приведет к смещению спроса на первичный рынок. В случае снижения ключевой ставки до 4,5% (или ниже) возможно снижение и льготной ставки по ипотеке.

Крупные розничные банки сейчас в целом меняют свои скоринговые модели, модели оценки рисков, приводя их в соответствие с текущими реалиями. Очевидно, что банки ужесточают требования в части подтверждения доходов, более жестко относятся к кредитной истории. Мы не стали исключением. Например, временно не можем кредитовать ИП.

Из-за пандемии коронавируса, режима самоизоляции и связанных с этим проблем в экономике есть группа людей, лишившихся работы или какое то время остававшихся без зарплаты. Это увеличивает риски неплатежей, и по кредитам. В подобных ситуациях клиенты как правило переключаются на сберегательную модель: меньше тратят, меньше берут кредиты, начинают делать сбережения на черный день.