На сегодняшний день для многих нижегородцев актуальным остается вопрос покупки квартиры в ипотеку. Этот процесс занимает много времени и сил, поэтому подойти к нему нужно ответственно. Banknn.ru поговорил с экспертами в сфере недвижимости и ипотечного кредитования и выяснил какое жилье сейчас популярнее: первичное или вторичное, каково текущее состояние рынка недвижимости и на что нужно обратить особое внимание при оформлении ипотеки.
Текущее состояние рынка недвижимости
Текущую ситуацию на рынке недвижимости эксперты оценивают по-разному. Мнения по этому вопросу разделились: одни видят позитивную динамику, другие отмечают стагнацию.
Мария Воронцова — Президент Нижегородской гильдии сертифицированных риелторов (НГСР) — говорит о том, что на рынке недвижимости в последние недели наблюдается спокойная ситуация. Она подчеркивает также, что заявок по ипотечному кредитованию много, но риелторы видят отложенный спрос на покупку жилья.
Сегодня сфера недвижимости переживает времена высокой конкурентности, несмотря на высокие цены за 1 квадратный метр. Из-за нестабильности мировой ситуации, раскачивающегося валютного курса люди стараются обезопасить свои сбережения путем вкладывания средств в недвижимость.
Борис Замский — заместитель генерального директора ООО «Столица Нижний» по продажам, стратегии и развитию бизнеса — заявляет, что в последние три месяца рынок в Нижнем Новгороде стабилен, спрос и предложение пришли в баланс.
С позицией Замского согласен управляющий директор сети агентства недвижимости «Монолит» Алексей Козлов. Он также отмечает позитивные тенденции на рынке.
Стратегии, которые мы планировали на этот год — мы уже перевыполняем. В целом, это говорит о хорошей ситуации в нашей сфере.
В основном, эксперты сходятся во мнении, что рынок недвижимости сегодня в большей степени развивается в положительном ключе. Количество предложений растет, как и спрос на них.
Что влияет на эту ситуацию?
Если оценивать современный рынок как динамично развивающуюся сферу, то на позитивное развитие влияет, конечно, высокий спрос и большой выбор предложений. В Нижнем Новгороде строится более 35 ЖК с квартирами разных ценовых категорий. Действительно говорит о положительной ситуации то, что в строящихся домах, сдача которых намечена на этот или следующий год, квартир становится все меньше.
Управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов заявил, что на большое количество сделок и, в целом, на благоприятную ситуацию на рынке, влияет ключевая ставка ЦБ РФ, которую в июне этого года было решено не поднимать. Также он назвал комфортные ставки от ведущих банков России и их спецпредложения по ипотечному кредитованию важнейшими факторами позитивной тенденции в сфере недвижимости.
Борис Замский причиной стабильности назвал баланс спроса и предложения. Но он также заметил, что наблюдающийся сейчас небольшой рост ипотечной ставки, несмотря на постоянство ключевой ставки, возможен из-за того, что полностью отменены программы субсидирования ипотеки.
При том у Сбербанка, например, продолжает действовать траншевая ипотека, у него, и у других банков программа «Купи ставку», которая по своей механике аналогична субсидированию, только за пониженную ставку банку платит не застройщик, включая эту сумму в цену квартиры, а на прямую заемщик. Эти программы оказывают некоторое поддерживающее влияние на рынок, — говорит Замский.
Наши собеседники сходятся во мнении, что льготная ипотека является основным драйвером продаж квартир. Порядка 80% всей недвижимости в регионе реализуется с помощью привлечения заемных средств.
Нововведения в сфере ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование — это развивающаяся сфера. Государство создает новые льготные программы, чтобы повысить интерес жителей страны, и нашего региона в частности, к покупке собственного жилья. Трудно уследить за всеми новыми предложениями в области ипотеки, поэтому мы поговорили об этом с руководителем «Абсолют Банка» в Нижнем Новгороде Еленой Комлевой.
Во-первых, были улучшены условия по госпрограмме «IT-ипотека». Теперь заемщиками могут стать сотрудники всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получают налоговые льготы. Также расширился возрастной диапазон получателей IT-ипотеки- сейчас ее могут получать специалисты в возрасте до 50 лет. Еще снизились требования по минимальной зарплате: до 120 тысяч рублей в городах-миллионниках и до 70 тысяч рублей в других населенных пунктах. И наконец, для сохранения льготной ставки работнику сферы IT нужно быть трудоустроенным в аккредитованной компании не менее 5 лет, а не на весь срок выплаты кредита.
После того, как все эти улучшения по IT-ипотеке вступили в законную силу, количество заявок по этой госпрограмме у нас увеличилось в 2 раза, — подчеркивает Комлева.
Генеральный директор компании Yunika Александр Сергеевич Сазонов отмечает: Сейчас IT сфера активно развивается и данные специалисты востребованы во всем мире, что соответственно отражается на их уровне зарплаты. Мы активно продолжаем работать с данной программой.
Во-вторых, по всем государственным льготным программам можно приобрести не только квартиру в новостройке, но и дом с земельным участком, и таунхаус.
Наш опыт показывает, что нижегородцы в последние 2–3 года все чаще интересуются такими объектами недвижимости. В среднем их стоимость у нас в регионе очень высока — более 8 млн рублей в марте 2023 года. Купить такую недвижимость без привлечения заемных средств для большинства сложно. Поэтому распространение госпрограмм на такую недвижимость — это важное преимущество, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Нижнем Новгороде.
Управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов отмечает: Мы видим глобальный разворот спроса в сторону загородной недвижимости и это очень хорошо. Очень много инвестируется в развитие таких проектов.
Еще одной новой опцией стала отмена «Абсолют Банком» надбавки к процентной ставке для ИП и собственников бизнеса. Теперь действуют единые условия по всем ипотечным программам банка вне зависимости от формы занятости заемщика.
Государственные льготные программы по ипотеке способствуют росту доли квартир, купленных с помощью займа. Все нововведения в этих программах позволяют расширить круг граждан, которые могут приобрести жилплощадь.
Первичное жилье и вторичное: плюсы и минусы каждого
Многие потенциальные покупатели думают, что первичное жилье — это новая квартира, в которой еще никто не жил. Однако это не совсем так. Первичное жилье — это то, на которое еще нет права собственности и которое еще находится на стадии строительства. То есть под «первичкой» следует понимать жилплощадь, которая куплена напрямую у компании-застройщика. А квартира, которая куплена у другого официального владельца называется «вторичной».
К основным плюсам вторичного жилья можно отнести то, что покупателю не нужно ждать сдачи дома — заехать в новую квартиру можно сразу, а также плюс «вторички» заключается в уже созданной инфраструктуре вокруг дома, т. е. наличие детских садов, школ, больниц, магазинов.
Преимущество первичного жилья — будущий владелец практически не ограничен в выборе района и планировки будущей квартиры. Современный рынок предлагает много вариантов, среди которых найдется то, что понравится покупателю. Основной плюс приобретения «первички» — возможность оформить льготную ипотеку по различным госпрограммам.
В чем отличие покупки «первички» и «вторички»? Какое жилье сегодня популярнее?
Мы поговорили руководителем «Абсолют Банка» в Нижнем Новгороде об отличиях покупки в ипотеку вторичного жилья и первичного. Ведь многие будущие владельцы встают перед выбором: что лучше? С одной стороны, на первичное жилье распространяется льготная ипотека, а с другой — у «вторички» цена ниже и не нужно долго ждать, чтобы заселиться.
Главное отличие — при покупке квартиры на первичном рынке можно воспользоваться госпрограммами. И если ИТ-ипотека доступна специалистам сферы, «Семейная ипотека» — тем, у кого есть дети, то Госпрограмма 2020–2024 доступна всем без каких-либо ограничений. Но средняя стоимость квадратного метра в готовой квартире ниже, чем в новостройке. Поэтому в каждом случае необходим тщательный расчет, — Елена Комлева.
Также мы спросили наших экспертах о том, что сейчас популярнее: «первичка» или «вторичка» — мнения разошлись.
Так, Мария Воронцова отметила, что на сегодняшний день на рынке недвижимости популярнее первичное жилье.
Алексей Козлов, наоборот, видит рост спроса на вторичное, по причине того, что цены на новостройки очень выросли.
Также с позицией, что первичное жилье популярнее согласился генеральный директор девелоперской компании Yunika Александр Сергеевич Сазонов.
По сравнению с маем 2022 года, можно фиксировать рост в объемах строящегося жилья на уровне 6,7% на всей территории РФ. Несмотря на инфляцию, интерес к новостройкам остается достаточно высоким, — заявил он.
Наши эксперты разошлись во мнениях по этому вопросу: одни отмечают, что интерес покупателей растет ко вторичному жилью из-за меньшей цены, другие утверждают, что популярность «первички» все равно выше.
Что такое льготные ипотечные программы и какие из них самые популярные?
Льготная ипотека — это программа ипотечного кредитования, которая действует при поддержке государства. То есть банк выдает кредит заемщику под более низкий процент, а разницу между ним и среднерыночным процентом выплачивает государство. Главным условием получения льготного кредитования является то, что приобретаемая жилплощадь должна быть первичной.
На сегодняшний день в Нижегородской области самыми популярными льготными ипотечными программами являются IT-ипотека (для сотрудников сферы IT), семейная ипотека, сельская ипотека и льготная ипотека (действует для всех).
Эксперт «Абсолют Банка» отмечает: «Абсолют Банк» в Нижнем Новгороде предлагает три программы льготного кредитования — «ИТ-ипотека», «Семейная ипотека» и Госпрограмма 2020–2024. Ставки по ним варьируются от 4,5% до 7,35% годовых.
Льготные ипотечные программы притягивают клиентов. С уверенностью можно сказать, что такая государственная поддержка стимулирует покупателей, особенно молодых людей до 35 лет, вкладываться в недвижимость.
Первоначальный взнос: все нюансы
Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую кредитор должен оплатить самостоятельно. Эту сумма выплачивается не банку, а владельцу жилья: девелоперу или хозяину квартиры. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше долг перед банком, ежемесячные платежи, продолжительность кредитных обязательств и меньше переплата.
Весной этого года Центробанк России сообщал, что с 1 июня 2023 года при оформлении ипотеки первоначальный взнос будет составлять минимум 20% от стоимости жилья. С 1 января 2024 года — минимум 30%. Это условие не распространяется на действие госпрограмм.
Для ипотеки по льготным программам этот процент ниже. Так, для «семейной ипотеки», «IT-ипотеки» и «льготной ипотеки» первоначальный взнос составляет минимум 15% от стоимости жилплощади. Для «сельской ипотеки» — от 10%.
Для выплаты первоначального взноса заемщик вправе использовать государственные субсидии, например, материнский капитал.
Если у заемщика не хватает средств на первоначальный взнос, то можно оформить ипотеку и без него, также под залог недвижимости. В таком случае в залоге будет не та жилплощадь, которую покупатель берет в ипотеку, а та, которая уже принадлежит ему, то есть жилье, которое находится в его собственности. При оформлении ипотечного кредита на заложенное жилье будет наложено обременение: оно останется в собственности, но распоряжаться им можно с некоторыми ограничениями.
Популярными остаются вопросы о том, нужны ли поручители при оформлении ипотечного кредитования и обязательно ли страховать ипотечное жилье. «Абсолют Банк» заверяет, что в их компании поручители не нужны. А на вопрос о страховке отвечает, что застраховать покупаемую квартиру по льготной программе заемщик обязан — это требование закона.
Прогнозы развития ситуации в сфере недвижимости. Что может повлиять на изменение современной ситуации?
Ситуация на рынке недвижимости может развиваться по-разному, но эксперты утверждают, что вкладываться в жилье — это оптимальный вариант в наше время.
Алексей Козлов заявил, что сейчас существует неопределенность как на финансовом рынке, так и с курсом валют, поэтому люди готовы вкладываться в недвижимость.
Некоторые эксперты говорят, что сегодня некорректно давать прогнозы, так как во многом на рынок влияет геополитическая ситуация. Конечно, в большинстве случаев, это относится к покупательской способности людей.
Борис Замский утверждает, что в ближайшее время цена за квадратный метр в Нижнем Новгороде увеличится.
При условии сохранения макроэкономической ситуации на том же уровне, что и последние месяцы, можно предположить, что цена за 1 квадратный метр будет расти. Причина — соотношение спроса и предложения, — заявил он.
Многие эксперты утверждают, что повлиять на текущую ситуацию на рынке недвижимости могут меры со стороны государства, такие как изменение ключевой ставки, ввод дифференцированной льготной ипотеки для отдельных категорий граждан.
На сегодняшний день трудно дать конкретный прогноз на развитие ситуации на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде. В одном наши собеседники уверены — спрос и предложение в балансе, интерес в покупке жилплощади у населения растет.
