Нижний Новгород
17 августа
USD ЦБ
61,42 +0,05
EUR ЦБ
62,36 -0,15
Нефть
92,91 +0,32
Золото ЦБ
3 508,52 -27,73
18+

Ипотека: взгляд профессионала

31.07.2008
0

Илья Владимирович Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк»
Родился в Санкт-Петербурге, закончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного Университета. Работал в Администрации города Смольный 1 год в юридическом комитете, занимаясь проектами в сфере строительства, инвестиций, потом перешел в комитет по экономическим связям и отвечал за внешнеэкономическое сотрудничество между Cанкт-Петербургским регионом и Канадой.
Получил второе образование в Лондоне на факультете международных отношений и дипломатии, по завершению обучения начал работать в юридической компании в Москве, занимаясь продвижением бизнеса около года; позже занимал должность руководителя отдела по развитию бизнеса в банке «Дельта-кредит» - это был первый ипотечный банк в практике И.В. Зибарева.


Можно сказать, что вы стояли у истоков ипотечного кредитования?
Да, поработав в «Дельта-Кредит», мы частью команды отделились и создали «Городской ипотечный банк» в партнерстве с РОСГОССТРАХом. Как в «Дельта-кредите» так и в «Городском Ипотечном Банке» я отвечал за регионы, в частности, за Нижний Новгород.
Первая наша программа в Нижнем Новгороде была реализована с «НБД-Банком» После работы в «Городском Ипотечном Банке» я был приглашен в «Альфа-Банк», где и возглавляю весь ипотечный бизнес три года.

Достаточно большой срок по сравнению с продолжительностью работы в предыдущих компаниях?
Чем выше должность, тем реже меняется место работы. Во-первых, когда сотрудник формируется, его чаще перекупают, а руководящая должность требует долгоиграющих партнерских отношений, длительного процесса становления, формирования.
За два года активной работы мы размножили сеть ипотеки до сорока регионов и считаемся одним из крупнейших ипотечных банков, при упоминании в СМИ «Альфа-Банк» всегда котируется как один из лидеров на финансовом рынке. Это приятно, учитывая, что придя в «Альфа-Банк» 3 года назад, мы создавали ипотечный рынок с нуля, у нас хорошие темпы роста и довольно высокие показатели.

Илья Владимирович, известно, что вы окончили два Университета, один из них -Университет Кент в Великобритании. Что вы привнесли из западного опыта, занимая должность руководителя блока ипотечных кредитов в «Альфа-Банке»?
Интересно и принципиально важно получить образование и опыт общения за границей. Разные люди, в зависимости от склада ума, психологических особенностей, мировосприятия выносят совершенно разный опыт и делятся, по моему мнению, на две категории: восторженные системой, культурой западной цивилизации, недооценивающие потенциал своей Родины- люди данной категории не возвращались в Россию, и, как правило, ничего не добились в своей сфере.
Вторые вынесли совершенно иной опыт, осознавая, что, грандиозных отличий, в связи с национальной или территориальной принадлежностью, для деловых, партнерских отношений не существует - люди похожи по восприятию бизнес-процесса и его правил. Жизненные принципы схожи.
Есть ряд коммуникативных моментов, которые на западе проще: более верно выстроена система коммуникаций, несколько свободнее – иную формулу диалога я привнес из Англии, что немаловажно для деловых отношений. Это помогает в работе, я ощущаю себя мультикультурным человеком, совершенно легко общаясь на иностранных языках с любыми партнерами и, чувствуя себя, в хорошем смысле, на равных, легче адаптируюсь в национальных рамках другой страны. Я получил опыт на западе, чтобы применить его в России, поскольку мне интересна эта страна во всех отношениях.

Какие изменения произошли в системе ипотечного кредитования за последний год?
Все изменения за последние полтора года связаны с ипотечным кризисом в США, который повлиял на наш рынок следующим образом. Первое: стоимость фондирования выросла, соответственно выросли ставки на полтора процента (до полутора процента в зависимости от продукта).
Второе: ужесточились требования банков, именно тех, которые были ранее либеральны к заемщикам, количество кредитов с маленьким первоначальным взносом уменьшилось, это касается андерайтинга, стали лучше андерировать заемщиков. Известно, что просрочки у АИЖК стали колоссальными - 7 процентов, это, по большому счету, крах всей системы ИЖК.
Эта волна ипотечного кризиса привела к ужесточению требований, ряд средних банков свернули свои ипотечные программы, потому что их некому продавать, раньше они успешно существовали за счет либеральной программы ИЖК. По идее, конкурировать с крупными федеральными банками сложно, поэтому средние банки уходят как игроки с рынка ипотечного кредитования, освобождая пространство для федеральных банков.

Увеличился ли портфель ипотечных кредитов Альфа-банка по сравнению с прошлым годом?
Уже в два раза увеличился, изначальный пакет составлял полмиллиарда, в прошлом году пакет увеличился на 225 миллионов, и к концу года общий портфель будет составлять миллиард.

Какое будущее у ипотечного кредитования в России, на ваш взгляд?
Будущее перспективное, есть временные сложности в связи с тем, что отсутствует возможность секьюритизации портфелей за границей (замена нерыночных займов или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов). До кризиса приватизация фактически сделала рынок ипотеки очень понятной, т.е. мы выдаем кредиты, секьюритизируя их, рефинансируем сами себя по более выгодной ставке. После кризиса банки, которые были заинтересованы в секьюритизации, оставили эту деятельность. На данный момент продавать и секьюритизировать свой портфель недоходно. Крупные банки, к примеру, Альфа-Банк, имеют собственные средства, мы выдаем и держим портфель у себя на балансе, физически это возможно, но невыгодно до стабилизации на западе рынка ипотеки. Выявилась масштабная проблема в России: отсутствие системы рефинансирования, это большой пробел, которому не уделяется должного внимания, российский ипотечный финансовый рынок полностью зависит от западного ипотечного рынка.
В России нет инструмента внутреннего рефинансирования ипотечных портфелей. Деньги пенсионного и страхового фондов тратить пока нельзя, хотя это самое верное вложение денег в высоконадежные инструменты и надежное вложение в ипотечные ценные бумаги, потому что они обеспечены залогом. Если банки работают хорошо, то они прозрачны и есть возможность посмотреть пример стандартов кредита, соответственно, предсказать возможные потери. У нас это момент упущен и отсутствует система.

Будут предприниматься какие-то меры?
Ряд мер уже предпринимается правительством по работе с ценными бумагами, это первый шаг, его недостаточно, потребуется ещё два года, чтобы довести российскую систему ипотечного рынка до качественного уровня.


Какая динамика выдачи ипотечных кредитов наблюдается за последние несколько лет? Различается ли спрос в Москве и в других регионах?
Динамика остается позитивной, т.е. рынок ипотеки удваивается каждый год, в этом году, скорее всего, будет некое снижение по причине кризиса, но я думаю, оно будет составлять 60-80 процентнов понижения, в «Альфа-Банке» все стабильно, мы опережаем рынок. Регионы в «Альфа-Банке» составляют большую часть бизнеса, бизнес можно охарактеризовать как региональный, где порядка 60 процентов принадлежит регионам, спады и подъемы в регионах зависят только лишь от спада на рынке недвижимости. Но в целом масштабной разницы в спросе столицы и других регионов нет.

Какая ипотечная программа пользуется наибольшей популярностью среди потребителей «Альфа-Банка»?

Наибольшей популярность пользуется классическая ипотека: покупка жилья на вторичном рынке, этот продукт занимает порядка 65 процентов , 25 процентов составляют кредиты под залог, растет доля кредита на покупку коттеджей в Москве, Санкт-Петербурге и нескольких крупных регионах, где коттеджи являются практически частью города. Т.к. процесс застройки коттеджных поселков только начинается в крупных городах, регионы застраиваются не так активно, как столичные города, Москва лидирует по наличию коттеджных поселков, Санкт- Петербург занимает вторую позицию, и прочие регионы подтягиваются по показателям. Спустя два года это будет очень актуальный кредитный продукт. Сейчас мы запустили кредит на покупку жилья в новостройке, пока доминируют достаточно консервативные требования, в течение двух месяцев условия будут более лояльны, а продукт станет более актуален спустя некоторое время.

Сколько регионов на данный момент охватывает ипотечный рынок «Альфа-Банка», планируется ли территориальное расширение ипотечного кредитования?
На сегодняшний день ипотечные центры « Альфа-Банка» работают в 37 регионах страны.
Мы планируем сотрудничать с розничным бизнесом, чтобы действовать параллельно, доступнее и проще в обслуживании клиентов. 40-45 регионов будет насчитываться к концу года, это относительно небольшие города, постепенно планируется увеличивать территориальный охват с каждым годом. У «Альфа-Банка» очень хорошая прибыль по итогам полугода, поэтому планируется расширение этой экспансии.

Как вы можете охарактеризовать культуру обслуживания клиентов, её качество на данный момент?
Мы стремимся к высокому уровню обслуживания, по рекомендациям приходит обслуживаться порядка 15-20 процентов клиентов, это очень хороший показатель, значит люди рекомендуют банк своим коллегам, друзьям. Отношение к таким каналам привлечения как риэлторы и брокеры очень хорошее и, действительно, очень много зависит от личных отношений между сотрудниками банка и партнерами. Я не слышал нареканий по «Альфа-Банку», в принципе, мы стараемся держать марку. Если при проверке региональных филиалов банка процент привлечения по рекомендациям низкий, я выясняю, как правило, причину, потому как это прямым образом связано с обслуживанием, либо с отношениями между сотрудниками и партнерами.


Известно, что материнский капитал можно будет использовать для погашения ипотечных кредитов, практикуется ли подобное в «Альфа-Банке»?
( Материнский капитал был введен в России с прошлого года. За рождение второго и последующих детей родители сейчас получают сертификат на 267 тысяч 500 рублей. Потратить эти деньги можно будет, только когда ребенку исполнится три года)
Да, конечно, непринципиально за счет чего будет погашаться кредит.

Рынок брокерских услуг набирает обороты, что вы можете сказать о преимуществах данных услуг?
Есть плюсы и минусы.
Минусы в том, что брокеры достаточно дорого обходятся для банков и делятся на две категории: институциональные брокеры у которых есть офисы, сеть, сервис. Они становятся все дороже для банков (начиная с процентной ставки в 0,3, стремятся повысить процент). Сейчас они планируют брать преференции, в связи со сложностью продаж. Преференции выдают очень мало банков, мы считаем такой путь неверным.
Вторая категория брокеров - физические лица, большинство из них составляют риэлторы, которые работают с банком на брокерском вознаграждении, на агентском договоре. Со второй категорией сотрудничать легче и проще: им нравится самостоятельная, индивидуальная работа.
Крупные Брокеры начинают действовать по принципу банков, мы заключаем с физ. лицами договоры и они заключают их аналогичным образом. Они перенимают наши технологии продаж и продают сами, фактически это нехорошо сказывается на потребителе. Происходит многократное увеличение стоимости услуг: брокер платит агенту, потом банк платит брокеру, с каждым увеличением цепи увеличивается плата, фактически банк будет перекладывать это в стоимость продукта, т.е. закладывать это в стоимость кредитов для потребителя. Выгодность подобного сотрудничества оценивается в зависимости от цены привлечения.

Как вы относитесь к неграмотности риэлторов?
В целях борьбы с неграмотностью проводятся семинары, каждый день наши сотрудники выезжают в те или иные отделения риэлтерских компаний. Складывается следующая ситуация: при обучении 100 человек, только пятеро стабильно и качественно выполняют свою работу.
Недавно я ознакомился с одной статьей, в которой описывается глобальность проблемы в США и в Англии - колоссальное количество дефолтов возникло из-за брокеров.
Брокеры прекрасно знают требования банка, но не несут ответственности и не имеют лицензии, если брокеры будут брать на себя финансовую ответственность, то это практическое приблизит их к статусу банка. Это удобное, порой выгодное сотрудничество, но надежнее развивать свою сеть.

Опишите среднестатистического российского заемщика, получающего ипотечный кредит.
33 года, высшее образование, менеджер.

Вы активный пользователь интернета?
Я люблю читать газеты и получать информацию на деловых информационных порталах.

Как вы относитесь к интернет-продвижению?
Мы одни из самых активных пользователей интернет-продвижения в плане ипотеки и тратим большую часть бюджета на рекламу в интернете, что приносит свои плоды. По Москве мы получаем до 35 процентов по увеличению спроса через интернет, по регионам от 10 до 15 процентов, вкладываемся активно в продвижение. Более того изменился сайт «Альфа-банка»: он стал красивым, удобным доступным в изложении для пользователя. С учетом совокупности затрачиваемых усилий, сейчас мы достигли полумиллионного посещения нашего ресурса в месяц.

На вопросы отвечал Илья Владимирович Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк»