Курсовые колебания заставляют нижегородцев активнее искать варианты эффективного вложения денег. Взгляд большинства падает на недвижимость - в период волнений на рынке она традиционно держит статус самого надежного «депозита». Нижегородские риэлторы отмечают растущий поток клиентов, приходящих с просьбами найти применение имеющимся сбережениям. И преимущественно это вовсе не обладатели миллионных накоплений, а владельцы сравнительно меньших сумм. На этом этапе к риэлторам подключаются и банки, предлагающие потенциальным покупателям жилья компенсировать нехватку средств ипотечными кредитами. Эксперты не берутся судить определенно, за счет чего росла ипотека в 2013-м году: на волне непрерывных ожиданий наступления экономического кризиса или из необходимости и естественного желания нижегородцев улучшить свои жилищные условия. Факт в том, что росла и, судя по количеству обращений в риэлторские агентства и банки, намерена продолжать в том же духе. А цифры весьма привлекательные: за 2013 год по области выдано 19,795 ипотечных ссуд (+30% к 2012 г.) на общую сумму 28 млрд руб. (+40% к 2012 г.), средняя сумма выдаваемых ипотечных займов выросла с 1 млн 240 тыс. руб. (2012 г.) до 1 млн 420 тыс. руб. (2013 г.).
Удержание ставок
«В минувшем году увеличилось и количество банков, предлагающих ипотечные продукты в регионе, - сказал в среду, 19 февраля, на пресс-конференции Михаил Белов, начальник экономического управления ГУ ЦБ РФ по Нижегородской области. – В 2012-м их было 88, а в 2013-м – 98. В основном это иногородние игроки, на местные банки приходится только 1% всех выдач. Возможно, на увеличение количества банков, готовых работать у нас с ипотекой, повлияло улучшение платежной дисциплины нижегородцев. В регионе доля просрочки по ипотеке снизилась за год с 1,6% (01.01.13 г.) до 1% (01.01.14 г.). Мы оцениваем это как достаточно неплохой показатель. По России уровень просрочки 1,5%. И сейчас мы не слышим от банков высказываний о каких-либо опасениях, касающихся работы с ипотекой. По крайней мере, на первое полугодие их прогнозы стабильны».
Стабильность банковских прогнозов касается не только тенденции спроса на ипотеку, но и собственно видения кредитных организаций относительно необходимости менять ставки годовых. По словам Михаила Белова, 70% банков, работающих в регионе, намерены держать их на действующем уровне. Остальные предполагают вероятность незначительного увеличения – на 0,1-0,5 п.п.* В конце 2013 г. средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях составили по области 12,2% (12,4% - по России). Более того, с марта 2013 г. в России наметился общий тренд на снижение ставок по всем видам кредитов как для физических, так и для юридических лиц. Ипотека не стала исключением.
Присутствовавшие на встрече со сми представители банков согласились с мнением Михаила Белова и отметили, что не только не намереваются повышать ставки, но готовы понижать их для некоторых клиентов. «До 31 декабря у нас действовала акция, которая позволяла взять кредит под 9,99%. В наступившем году мы эту акцию модернизировали и представляем по ставке 9,75%, - сказала Анна Пантелеева, региональный директор банка DeltaCredit. - То есть мы приближаемся к посланию президента России, в котором он говорил, что ставка должна быть в районе 8,25% – ставка рефинансирования и плюс расходы, которые несет банк. Также у нас всегда действуют сезонные акции. Есть продукт «Ипотека молодым», по которой заемщикам предоставляются льготы - в том числе по отсрочке ежемесячных платежей или по снижению платежей, если рождается ребенок. Естественно, на 2014 год прогнозируем рост. Небольшой, в 15%, но рост. Причем акцент делаем на первое полугодие. Если раньше люди только еще раскачивались в январе, то первый месяц этого года оказался очень продуктивным, и в феврале обращений уже в два раза больше к показателям февраля 2013 года. Конечно, значительно снижать ставки пока тоже не получится. И уж тем более до тех, что звучали в президентском послании, хотя клиенты нас уже неоднократно спрашивали, почему так. Объясняем заемщикам, из чего состоит структура ипотечной ставки. Радует, что клиенты очень грамотные и быстро понимают, что основная часть ставки - это стоимость фондирования и только потом операционные резервы плюс маржа. А фондирование для банков, увы, пока дорогое».
Сбербанк и Связь-Банк тоже продолжают развивать систему привлечения клиентов, запуская новые акции и продукты. Мария Яколева, ведущий специалист нижегородского филиала ОАО АКБ «Связь-Банк» отметила, что в 2013 г. Связь-Банк оказался в пятерке крупнейших банков по выдаче ипотеки. Во многом это произошло благодаря началу работы с военной ипотекой – на нее пришлось порядка 40% ипотечных ссуд. «Мы аккредитовываем только тех застройщиков, которые соответствуют требованиям Росвоенипотеки», - подчеркнула Мария Яковлева.
Сбербанк, гигант российского банковского рынка и основной «законодатель» моды на нем, намерен продолжать курс, взятый еще в прошлом году. В частности речь о дисконте по ипотечной ссуде, на который могут рассчитывать заемщики по акции «Молодая семья». «Суть в том, что процентная ставка зависит от количества детей в молодой семье, - сказала Марина Митрофанова, начальник отдела ипотечного кредитования ГО Сбербанка по Нижегородской области ВВБ ОАО «Сбербанк России». – Напомню, что по правилам Сбербанка молодой семьей считается та, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет. Максимальная «скидка» по кредиту в рамках акции – 2,5%. Как и в случае с акцией «12-12-12», мы несколько раз продлевали действие «Молодой семьи». Теперь программа работает до 30 июня 2014 года. И, кстати, 14 февраля Сбербанк на 0,5% снизил ставку по стандартным ипотечным программам. В 2013 году в Нижегородском Головном отделении ипотечные кредиты на общую сумму свыше 13 млрд руб. получили 11,588 человек. Думаю, что темп и дальше будет качественным».
Рост цен и нестабильность рубля
Но если банки не предполагают повышать ставки по ипотеке, то нет гарантий, что покупателям не потребуется запрашивать кредит на большую сумму. 1 января 2014 года в России вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Фактически компании, начинающие строительство после 1 января этого года, обязаны будут застраховаться от возможного банкротства либо получить банковскую гарантию. «Это вызовет удорожание «квадрата», и цены на жилье обязательно вырастут, - уверена Ксения Петухова, директор агентства недвижимости «Жилстрой-НН». – Но каким будет повышение, пока сложно сказать – ни одна страховая компания Нижнего Новгорода до сих пор не готова предложить адекватные условия страхования».
Зато в чем эксперты уверены на сто процентов, так в том, что не следует пытаться играть на падающем рубле. «Несколько последних лет можно было наблюдать массу примеров, как люди покупали иностранную валюту на пике, чтобы обогатиться, а потом сдавали ее по низкой цене, - сказал Михаил Белов. - Не думаю, что полезными окажутся подобные «игры» с недвижимостью. Собственно говоря, какого-то «азарта» и не видно. Из всех выданных в прошлом году по области ипотечных кредитов, например, только 18 – инвалютные. Это говорит о том, что население не хочет брать на себя валютные риски».
«Тем более это чревато риском натолкнуться на мошенников, - поддержала мнение Елена Недоспасова, директор АН «Виват Риэлти». – В моменты относительной нестабильности, провоцирующей желание людей уберечь свои деньги, теряется бдительность. Сегодня отовсюду можно получить самую разнообразную информацию. Но это две стороны одной медали. Казалось бы, человек становится более подкованным, но в то же время он становится излишне самоуверенным. Считает, что во многом способен разобраться сам, что не попадется ни на какие уловки. А у нас, например, на вторичке распространен альтернативный обмен, нередко с привлечением ипотеки. И получив одобрение в банке, люди считают, что полдела сделано. Однако, не зная всех нюансов работы, они рискуют остаться у разбитого корыта. В 2013 году Нижегородской гильдией риэлторов зафиксировано, по меньшей мере, две мошеннических сделки. Разумеется, проблемы могут возникнуть не только из-за недобросовестности продавца/покупателя. Это могут быть непреднамеренные действия. Но чтобы избежать подобных промахов, надо правильно выбрать риэлторское агентство. Именно агентство, поскольку один посредник, каких сегодня очень много, не способен владеть всем объемом информации, необходимой для полноценного ведения и закрытия сделки. Ситуация на рынке сейчас очень и очень не простая. Делать выводы сложно. Людям страшно терять 300-400 тысяч рублей. Население хочет вложить деньги, а продавцы заняли выжидательную позицию. Сейчас многие сделки откладываются, в том числе связанные с участием ипотечного кредита. Но считаю, что скоро рынок войдет в рабочую колею, и при этом существенного скачка по ценам не будет. Возможно, немного подорожают новостройки и приподнимется жилье улучшенной планировки. Но в целом рынок недвижимости достаточно консервативный в плане реакций. Выгодно ли сейчас купить недвижимость, чтобы через короткое время продать ее дороже – здесь советов не даю. Говорю только о долгосрочных инвестициях в жилье: детям, для сдачи в аренду и так далее. Если его можно приобрести сегодня, почему нет? В накладе точно не останетесь. Не припомню, чтобы жилье проседало по цене. И мы наблюдаем, что количество именно таких инвестиционных сделок растет».
*п.п. – процентный пункт
Источник изображения: Calculator Mortage
При использовании информации активная ссылка на сайт www.banknn.ru обязательна.
