Прежде всего надо понять, может ли заемщик занять где-то деньги на короткий период, чтобы погасить ипотеку, снять залог и вернуть долг, продав квартиру. Если одолжить денег не у кого, то заемщику необходимо прийти в банк и рассказать о своем намерении. Кроме того, следует уточнить, какие у банка есть практики в этом вопросе, а на что действуют категорические запреты.
Есть несколько типовых способов продажи квартиры, находящейся в залоге.
Примеры с условными названиями:
1. Замена залога. Заемщик предлагает банку другой залог (например дачу), регистрирует этот залог и банк выводит из залога квартиру для продажи.
2. Лимит доверия. Если размер оставшегося кредита небольшой, заемщик не допускал просрочек, обладает хорошим финансовым положением, то банк может пойти навстречу клиенту: перевести кредит из ипотечного в потребительский, снять залог с квартиры для ее продажи.
3. Сделка. Наиболее распространенный способ продажи квартиры, когда нет альтернативного залога и сумма долга высока. В этом варианте, заемщик проговаривает с банком свое желание продать квартиру по такой схеме.
Далее ведется поиск покупателя, найдя которого заемщик приводит в банк. В финансовом учреждении происходит совместная встреча всех сторон, в результате которой складывается понимание, как будет структурироваться сделка.
В день сделки продавец вносит деньги в размере кредита на аккредитив, который потом будет раскрываться в пользу банка для погашения долга. Оставшаяся сумма вносится на аккредитив или в ячейку на имя продавца. После этого банк дает согласие на продажу объекта, либо на снятие залога для продажи объекта. После регистрации сделки, банк раскрывает свой аккредитив и погашает кредит, а продавец забирает свою часть.
4. Без снятия залога. Бывает еще вариант, когда банк соглашается предоставить согласие на продажу квартиры без снятия залога, то есть квартира продается, будучи заложенной. Но в этом варианте есть ряд моментов связанных с будущим погашением долга. Предстоит выяснить, будет ли кредит сразу погашен после сделки, либо просто состоится смена заемщика, и новый покупатель продолжит платить ипотеку за квартиру.
В любом случае, если возникла необходимость продать заложенную квартиру, нужно прийти в банк. С его представителями предстоит обсудить, какие из вышеуказанных вариантов приемлемы для финансового учреждения, и какие отработанные схемы у банка имеются.
