У всего есть своя цена. Пожалуй, не найдется более актуальной фразы, когда речь заходит о цене на жилье. Многие, кто сталкивался с необходимостью покупки или продажи квартиры, задавался вопросом о её реальной стоимости. И многие в итоге, махнув рукой, озвучивали цифру, которую считали наиболее верной. Хозяин на то и хозяин, чтобы самому решать, сколько стоит его имущество. «А вот и нет», - скажут эксперты рынка недвижимости и будут абсолютно правы. Зачастую цифры «с потолка» не имеют ничего общего с настоящим положением дел, и, сделав в определении стоимости неверный шаг, вы априори проигрываете сражение за квадратные метры и свои деньги.
«Если квартира оценена ниже реальной планки, то продать такое жильё легко, но при этом продавец теряет деньги, что неприемлемо для нас, поскольку мы – клиентоориентированное предприятие, - говорит Елена Калачева, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант плюс» (г. Нижний Новгород). - Если ситуация обратная, и цена завышена, то такая квартира не продается, и продавец опять же не достигает цели. Так что правильная оценка – это 50% успеха». Елена Калачева отмечает, что оценка недвижимости – целая наука, которой сегодня специально обучают в вузах. Когда приходит агент и говорит, сколько стоит ваша квартира – это абсолютно непрофессиональный подход. Он исходит из средней статистики, которую составил при изучении интернет-сайтов и газет. Средняя цена - то же самое, что средняя температура по больнице. Важно понимать, что, несмотря на типовую застройку, все квартиры индивидуальны. И здесь крайне важно выявить объективную цену. Выявить - наверное, самое верное определение, поскольку оценка предполагает всеобъемлющее изучение всех внешних и внутренних условий, которые так или иначе могут повлиять на цену. Важно всё: текущая ситуация в экономике, срез обстановки на профильном рынке, инфраструктура района, процент износа дома, этаж, вид из окна, состояние подъезда и самой квартиры, документы на квартиру и т. д. Не надо объяснять, какая квартира привлекательнее – с окнами во двор или на шумную и пыльную дорогу. «Мы, работая на рынке много лет, пришли к выводу, что правильно оценить недвижимость может только профессиональный оценщик, - говорит наша собеседница. - Почему раньше квартиры продавали месяцами и годами? Не было соответствующих технологий работы. На любую недвижимость есть свой покупатель – и на самую дорогую, и на самую разбитую. Надо только найти его и задать реальную цену. Я не говорю, что она должна быть низкой, по низкой цене человек может продать и сам. Стоимость должна быть реальной и, по возможности, максимально высокой. При этом важно понимать, что высокой она должна быть именно для этой квартиры, а не для данного типа квартир. Суть нашей работы в том, чтобы быстро, качественно и дорого продавать недвижимость наших клиентов. Часто мы совершаем в один день параллельные сделки: продажу одной и приобретение другой квартиры для клиента. Именно для такой оперативности и эффективности нам требуется правильный предварительный расчет стоимости. Именно поэтому у нас в штате задействованы профессиональные оценщики с большим опытом работы, зарегистрированные в СРО (саморегулируемая организация), имеющие все необходимые дипломы и страховки. Для своих клиентов мы проводим бесплатную оценку. И, кстати, мы занимаемся не только оценкой квартир, но также оценкой земель, коммерческой недвижимости, автомобилей, бизнеса, и т. д. У нас есть аккредитация в Сбербанке, АИЖК и в ряде коммерческих банков. Конечно, для агентства аккредитация – не основной показатель его эффективности, но все же весомый плюс к имиджу и дополнительная возможность к расширению базы клиентов».
«График работы у нас ненормированный, - говорит Наталья Ремеслова, оценщик агентства недвижимости «Вариант плюс». – Естественно стараемся сделать так, чтобы обратившимся к нам было максимально удобно. Часто оценку недвижимости проводим уже поздно вечером или в выходные, поскольку в другое время клиенты заняты. Сами фотографируем всё, собираем необходимые документы и информацию для последующей работы. Ну, а после начинается самая кропотливая деятельность – сопоставляем все данные, применяем различные коэффициенты понижения и повышения. При этом важно сделать оценку очень быстро, поскольку рынок спроса и предложения меняется в рекордно короткие сроки. Если клиенту необходимо провести всё за один только вечер – сделаем. Решение проблем клиентов – наша прямая задача и обязанность. Конечно, бывает, что приходится разъяснять клиентам некоторые нюансы. Многие хотят выставить квартиру по высокой цене, но мы, проведя анализ, приходим к выводу, что так она долго не уйдёт с рынка. Не следует думать, что агентства заинтересованы только в том, как накрутить стоимость. Так мы рискуем оказать клиентам медвежью услугу и потерять свое имя, так как завышенная цена не приведёт к желаемому результату (продаже). Поэтому в работе руководствуемся только вескими и объективными аргументами».
По словам наших собеседниц, большой проблемой в России до сих пор остается незнание населением разницы между риэлторами, оценщиками, кредитными брокерами. Для нашего человека все эти специалисты на одно лицо. Порой доходит до абсурдных ситуаций, когда риэлтор «по заказу» клиентов берет на себя функции юриста и ходит еще и в суд, доказывая правомочность тех или иных перепланировок в квартире. Елена Калачева акцентирует внимание на том, что из-за такой путаницы в головах проблемы у наших сограждан возникают там, где их с легкостью можно было бы избежать. Именно из-за непонимания, кто и чем должен заниматься, многие россияне верят агентам, «на глазок» оценивающим их квартиры. А, между тем, у агентов вообще нет таких полномочий. Они могут лишь рекомендовать стоимость, исходя из собственной практики, но ни в коем случае не выдавать своё мнение за истину и, тем более, брать деньги за такие советы.
«Собственное жильё – это не обыкновенная материальная ценность, - говорит Елена Калачева. – Это самоидентификация человека, его личное пространство и комфорт. А мы работаем, чтобы обеспечить всем этим наших клиентов, сохранив при этом их нервы, время и деньги».
На заметку:
- Оценка недвижимости необходима: в банках для залога, в страховых компаниях при наступлении страхового случая, у нотариуса при оформлении завещания, в суде, при купле-продаже.
- Оценку недвижимости могут проводить только профессиональные оценщики, имеющие на это соответствующее образование, обязательное профессиональное страхование, зарегистрированные в СРО и имеющие в его рамках соответствующий стабфонд Когда Вы видите выписку о членстве в СРО, позвоните туда и убедитесь, что указанный оценщик действительно имеет все полномочия для оценки.
- Оценка залоговой недвижимости ничем не отличается от оценки незалоговой недвижимости.
- Оценку недвижимости возможно сделать бесплатно в рамках получения риэлторских услуг (например, в агентстве недвижимости «Вариант плюс»). Для клиентов, обратившихся только за оценкой, она будет варьироваться в зависимости от вида недвижимости (в каждом агентстве свой прейскурант). Нужна ли экспертная оценка, разумеется, решать Вам. Но на всякий случай можно помнить, что в среднем процедура оценки квартиры обходится в 3-4 тыс. руб., а обернуться может несколькими десятками и даже сотнями тысяч, отвоёванными у рынка.
