В уроке №93 мы уже говорили о том, что разрешено и что не разрешено делать с ипотечной квартирой. В том числе выяснили, что продажа этого имущества не возбраняется законодательно, однако весьма и весьма затруднительна в реализации, поскольку на продажу требуется разрешение банка, а кредитные организации идут на такой шаг с большой неохотой. Однако как быть, если продажа остро необходима? Составим алгоритм действий.
Самостоятельная продажа ипотечной квартиры
1. Заручаемся согласием банка-кредитора. Для этого оформляем заявление на досрочное погашение ипотечного кредита по форме кредитной организации.
2. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту, нотариально заключаем предварительное соглашение о задатке с покупателем. Он должен передать вам сумму задатка, которая равна сумме долга по ипотеке. В нотариально заверенном договоре указывается, что вы обязуетесь передать квартиру покупателю после снятия обременения с нее в УФРС (Регистрационная палата). В договоре также указываются:
- Сумма сделки и порядок расчетов. Он обычно следующий - продажная цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи (или свидетельства о собственности на нового владельца), выписки и ЕГРП. После того как прошла сделка купли-продажи, и покупатель получил свидетельство право собственности на квартиру, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.
- Срок, за который продавец обязан продать квартиру.
- Срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
3.После заключения предварительного соглашения с покупателем выплачиваем банку сумму задолженности перед ним. После этого получаем от него закладную и документ об отсутствии перед ним задолженности. Ипотечная квартира - это жилье с обременением, поскольку находится в залоге у банка. При ее продаже обременение должно быть снято. В указанный в предварительном договоре срок регистрируем в Регистрационной палате снятие обременения, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. Выписываемся из квартиры, выписываем также всех несовершеннолетних, если таковые есть.
Обращаем внимание, что есть два варианта работы с квартирой с обременением:
- В первом случае банк при подписании договора купли-продажи залоговой квартиры дает согласие на переход права собственности на нее без снятия обременения. Только после того как деньги за квартиру в размере, достаточном для погашения долга, поступят на счет кредитора, обременение снимается. То есть на финальной стадии сделки - после закрытия кредита - банк выдает еще одно письмо для Регистрационной палаты с информацией о том, что займ погашен и регистрационная запись об ипотеке может быть прекращена. Покупатель квартиры должен еще раз обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для снятия обременения с квартиры. Этот вариант удобен для банка, но не слишком комфортен для покупателя квартиры, который, по сути, приобретает недвижимость, не свободную от притязаний со стороны третьих лиц (банка).
- Второй вариант - деньги за жилье поместить в ячейку или на счет банка (любой, но для упрощения операций предпочтителен банк-кредитор). После банк сразу выдает письмо с разрешением на переход права собственности и снятие обременения. В этом случае покупатель получает чистое свидетельство о государственной регистрации права.
Продажа ипотечной квартиры с участием банка
По сути, все шаги дублируют первый случай. Разница лишь в том, что банк-кредитор сам связывается с регистрационной службой. Он также предоставляет ячейку, в которую покупатель вносит деньги в счет погашения кредита продавца. Разница между ценой продажи и размером кредита закладывается в другую депозитарную ячейку. После этого банк передает уведомление о погашении кредита в Регистрационную палату и передает закладную. Регистрация сделки и переход права собственности происходит так же, как и в первом случае.
Продажа ипотечного кредита
Вы можете продавать не ипотечную квартиру, а кредит. Однако и здесь потребуется согласие банка, предоставившего вам ипотечную ссуду. Его задача – оценить нового заемщика по старому кредиту и принять решение об оформлении займа на его имя. В этом случае происходит подписание соглашения о переводе долга на покупателя, который принимает обязательство погасить долг перед банком и право собственности на квартиру. В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка. Стоит также отметить, что выкупить кредит может не только частное лицо, но и банк у банка.
