Приобрести недвижимость в кредит можно, используя классический инвестиционный кредит или специально разработанный для этого банковский продукт "Коммерческая ипотека".
Основные различия между кредитом на инвестиционные цели и целевым кредитом на приобретение недвижимости (коммерческой ипотекой):
- Залог и первоначальный взнос. При использовании коммерческой ипотеки залогом выступает приобретаемая недвижимость, стоимость которой оценивается с учетом определенного дисконта (в среднем 15-30%). Дисконт – определенная страховка банком своих рисков в связи с изменением стоимости имущества с течением времени. Разница должна быть покрыта первоначальным взносом, хотя иногда допускается вместо первоначального взноса использовать дополнительный залог (ликвидное оборудование, транспорт, недвижимость). В случае выбора классического инвестиционного кредита залогом выступает имеющееся ликвидное имущество предприятия, стоимость которого также оценивается с дисконтом. Залог должен полностью покрыть кредит.
- Срок кредита. При прочих равных условиях коммерческая ипотека предоставляется на более длительный срок до 7-10, иногда до 15 лет; инвестиционный кредит до 3-5 лет
- Ставки. В связи с тем, что коммерческая ипотека по определению предполагает залог недвижимости (максимально надежный и привлекательный для банков), то на срок до 5 лет, ставки теоретически должны быть ниже, чем по инвестиционному кредиту. Но более длительный срок кредитования – до 10 лет – подразумевает повышение ставок.
Коммерческая ипотека как бизнес-кредит имеет также ряд отличий от ипотечных программ для физических лиц, в частности, порядок рассмотрения кредитной заявки. Иногда при наличии заявленного банком минимального первоначального взноса (допустим 15%) и положительной оценки платежеспособности, заемщику, тем не менее, отказывают в получении кредита. Почему?
Здесь следует принять во внимание следующий фактор: банк оценивает текущее состояние бизнеса, его финансовую устойчивость и рассчитывает максимально возможный для заемщика размер кредитной нагрузки.
Существует 2 основных критерия оценки (если банк работает с управленческой отчетностью):
- Условия по собственному капиталу. Собственный капитал – вся совокупность активов компании (денежные средства, возвратная дебиторская задолженность, ликвидные товарно-материальные запасы, транспорт, оборудование, недвижимость компании в стоимостном эквиваленте) за вычетом ее кредитных обязательств (задолженность поставщикам, банкам, третьим лицам). Часто банки устанавливают ограничение максимального размера кредита: не больше 50-150% (в зависимости от банка) от размера собственного капитала компании.
Т.е. если потенциальный заемщик не имеет средств производства и все его имущество составляет первоначальный взнос, то сумма кредита максимально доступная ему в лучшем случае будет в 1,5 раза больше, чем этот взнос.
В состав собственного капитала может быть включено личное имущество собственников, которое используется в бизнесе (транспорт). - Соотношение взноса по кредиту и чистой прибыли компании. Бизнес рассматривается действующий. Бизнес должен приносить прибыль. Иначе, каким образом клиент собирается возвращать банку долг. Обычно составляется управленческий отчет о прибылях и убытках в динамике за 6-12 мес. чтобы выявить среднее значение, сезонные отклонения, построить прогноз. Взнос по кредиту меньше, чем среднее значение нераспределённой прибыли за анализируемый период и составляет в среднем до 50-70%.
Если компания арендует площади, а с приобретением недвижимости эти расходы уходят, то это также должно быть отражено в отчете банка.
В заключение проанализируем предложения по коммерческой ипотеке от банков Нижнего Новгорода, чтобы понять рыночную стоимость данной услуги.
| Банк, продукт | Сумма кредита (руб.) | % ставка | комиссия за выдачу | мин. первоначальный взнос | макс. срок кредита (мес.) | |
| мин. | макс. | |||||
| БТА-Казань | 1 000 000 | 30 000 000 | 13,5-16% | 1% | 30% | 84 |
| Абсолют Банк | 1 000 000 | 40 000 000 | 10,5-17% | 0,5-1,5% | 15% (от 0% при доп. залоге) | 120 |
| ВокБанк | 500 000 | 110 000 000 | 13-15% | 1-1,5% | 10% | 120 |
| НОМОС-банк | 1 000 000 | 100 000 000 | 14,5-20,5% | 0,5-1,5% | от 0% при доп. залоге | 120 |
| Гагаринский | 300 000 | 50 000 000 | от 13% | 1% | 35% | 60 |
| ЛОКО банк "ФИМ Целевой - микро" | 300 000 | 5 000 000 | 8,3-8,6% + 0,3% ежемесячная комиссия |
нет | 30% | 50 |
| ЛОКО банк "ФИМ Целевой" | 1 000 000 | 50 000 000 | 7,1-8,6% + 0,3% ежемесячная комиссия |
нет | 30% | 50 |
| ЛОКО банк "Бизнес-ипотека (организациям с годовой выручкой от 60 млн.руб. до 400 млн.руб.)" |
1 000 000 | 50 000 000 | 11,2-13,3% | 0-1,5% | от 0% при доп. залоге | 60 |
| ЛОКО банк "Бизнес-ипотека (организациям с годовой выручкой до 60 млн.руб.)" |
300 000 | 5 000 000 | 12,4-13,9% | 0-2,5% | от 0% при доп. залоге | 60 |
| Промсвязьбанк | 1 000 000 | 100 000 000 | 10-17,5% | 0,25-2% | 20% | 120 |
| Росбанк | 1 000 000 | 40 000 000 | 12-16,5% | 0,3-1,5% | 20% | 60 |
| АК БАРС банк | 1 000 000 | 100 000 000 | 14,5-18% | 1,5 % не менее 5 тыс. рублей и не более 100 тыс. рублей |
30% | 120 |
| Связь-банк | индивидуально | 15 000 000 (спец.налог.режимы) |
от 10% | 1,5% | 30% | 84 |
При расчете полной стоимости кредита следует учитывать наличие и размер дополнительных комиссий, страхование (личное, имущественное), операционные издержки и пр. В среднем по рынку ставки по кредитам бизнесу на приобретение коммерческой недвижимости от 10% годовых, максимальный срок кредитования до 10 лет, возможно без первоначального взноса. Конкретный расчет можно произвести здесь.
Материал подготовлен сотрудниками портала www.banknn.ru. При использовании информации ссылка обязательна.
